A Reforma do Arrendamento Urbano – Breves notas

                                                                                                                                                                                                    Paulo Estima*

“(…) dinamizar o mercado de arrendamento, baixar o preço das rendas, incentivar o investimento no arrendamento e ainda a reabilitação urbana.”Foi aprovada pelo Governo a proposta de Lei n.º 38/XII que visa a Reforma do Regime de Arrendamento Urbano.

Estruturadas em quatro grandes vetores, como a alteração do regime substantivo, a atualização de rendas, a celeridade dos despejos e a revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime, salientam-se, em síntese, as seguintes novidades do NRAU:

  • é conferida às partes liberdade quanto à duração dos contratos, cujo prazo passa a ser livremente acordado, sendo que, se nada for estipulado no contrato, o mesmo se considera celebrado por 2 anos, por contraposição ao mínimo de 5 anos previstos no regime vigente;
  • reforço do mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, facultando ao senhorio a resolução do contrato após 2 meses de não pagamento ou atraso na renda, através de comunicação ao arrendatário. O fundamento de resolução do contrato é ainda alargado às situações de atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses;
  • é alterado o paradigma de atualização das rendas antigas, as denominadas “rendas vitalícias”, sendo introduzido um mecanismo de negociação da renda entre senhorio e arrendatário.
    Assim, após proposta de nova renda atualizada por parte do senhorio, o arrendatário tem 30 dias para responder, podendo fazer uma contraproposta. No caso de acordo, a renda é atualizada e deixa de haver contrato antigo, valendo como renda atualizada o valor médio das propostas. Caso falhe o acordo, o referido valor médio das propostas serve como base para calcular a indemnização a pagar pelo senhorio ao arrendatário, sendo tal valor médio multiplicado por 60 (5 anos de contrato). Nesse caso, o arrendatário deverá desocupar o locado.
    São previstas exceções, consubstanciadas em períodos transitórios para situações de carência económica, incapacidade superior a 60% e idosos com mais de 65 anos. Para estas situações são previstos tetos máximos para atualização da renda durante um período de 5 anos, findo o qual entram no regime normal, com a renda atualizada nos termos gerais;
  • a celeridade dos despejos é almejada pela introdução de um mecanismo de despejo simplificado – que pressupõe a criação do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) – de cariz extrajudicial, admitindo contudo intervenção de um juiz, num processo especial e urgente, no caso de oposição do arrendatário. Em resumo, o senhorio deverá apresentar o requerimento de despejo junto do BNA, que promoverá a notificação do arrendatário. Caso este não deduza oposição, o BNA emite um título de desocupação do locado. Caso o arrendatário deduza oposição há lugar à intervenção do juiz, num processo especial e urgente, mas apenas se o arrendatário prestar caução, pagar a taxa de justiça e efetuar o depósito das rendas vencidas.

As medidas previstas representam uma alteração do paradigma do Arrendamento Urbano, sendo que o mercado espera que esta Reforma do Arrendamento Urbano tenha a virtualidade de dinamizar o mercado de arrendamento, baixar o preço das rendas, incentivar o investimento no arrendamento e ainda a reabilitação urbana.

*publicado na Newsletter de Actualização de Legislação da Porto Editora

http://www.portoeditora.pt/sites/legislacao-atualizacoes-e-novidades-abril-2012   

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